Com a mudança no Código Civil, o corretor se vê obrigado a pesquisar e a apresentar todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e processos contra o vendedor. O profissional tem que se preocupar em conhecer profundamente o produto que está vendendo.

Para o superintendente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-MG), Ricardo Mendes, a medida é fundamental para regular a atuação dos corretores. “A profissão ganhou importância. Hoje, as transações são cada vez mais feitas com a intermediação do corretor. Antes, se uma casa fosse vendida com um corretor mediando o negócio e, posteriormente, o comprador descobrisse que ela não tinha Habite-se, não poderia reclamar. Agora, ele pode acionar judicialmente o corretor, que teria a obrigação de lhe informar”, exemplifica.

Com relação a questões estruturais é diferente. “O corretor não é engenheiro. Portanto, não tem como ser responsabilizado por questões técnicas. Apenas aquilo que está latente, visível. Se o vendedor do imóvel faz uma obra para maquiar defeitos e mais tarde o comprador passa a ter problemas, o corretor não pode ser responsabilizado. A menos que se prove que foi ele quem orientou o vendedor a fazer isso, que agiu de forma dolosa”, pondera.

Na opinião do presidente do Creci-MG, Paulo Tavares, a medida valoriza os bons profissionais. “O corretor precisa montar um processo de venda muito bom antes de disponibilizar o imóvel no mercado. Não vai poder alegar que não sabia de informações relativas ao bem. Quem quiser trabalhar como corretor deve investir nos estudos. Só pode se filiar ao Creci aquele que concluir o curso de técnico em transação imobiliária, com duração de oito meses”, esclarece.

Justamente em função do filtro e das exigências que o Creci faz, o presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, recomenda a quem vai comprar ou vender um imóvel exigir sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do Creci e ligue no conselho para conferir a autenticidade do documento.

Ainda segundo ele, “deve-se fazer um contrato de prestação de serviços por escrito, estabelecendo as responsabilidades do corretor no negócio. Se existir cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, o contratante deve estipular um prazo. E, ainda, incluir cláusula determinando que o pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada”, orienta.

Os especialistas aconselham a jamais fazer negócio por procuração ou contrato de gaveta. “Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isso amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta”, ensina José Geraldo.

COMISSÃO O pagamento da corretagem cabe somente à parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado. O pagamento pode, no entanto, ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isso conste expressamente no contrato. O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado, por meio de procuração do comprador ou contrato específico dizendo isso. O artigo 726 do Código Civil dispõe que o corretor que tiver exclusividade não terá direito à comissão, se provada a sua inércia ou ociosidade.

O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e exigir nota fiscal se for uma imobiliária ou recibo de pagamento a autônomo (RPA) em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode se recusar a pagar ou registrar um boletim de ocorrência (BO) na delegacia por sonegação fiscal. De acordo com Paulo, a corretagem, em geral, gira em torno de 6% do valor do imóvel.

Para José Geraldo, o contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim de resultado. “Em julgamento, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. Há casos de consumidores que contrataram corretor e ingressaram na Justiça pedindo a devolução do valor pago como comissão porque o banco não liberou o financiamento e, com isso, a aquisição foi frustrada. No caso, a ministra Nancy Andrighi decidiu que a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem desistência por parte dos contratantes”, cita.